LE BAIL :
Avant toute location, la signature d'un bail écrit par les deux parties concernées (le propriétaire et le locataire) est obligatoire.
Avant la signature du bail, le propriétaire doit remettre au futur locataire les fiches de renseignements contenant la description exacte de l'appartement, le nombre de pièces, la durée de la location, le montant des charges...
La plupart du temps, le bail est rédigé par un notaire et précise :
- Le nom (ou la dénomination) du bailleur et son domicile (ou son siège social) ;
- Les caractéristiques de la location (nombre de pièces, présence d'un garage...) ;
- L'énumération des parties de l'immeuble à usage commun ;
- La désignation des locaux à usage exclusif du locataire ;
- La destination de l'objet loué (habitation, exercice d'une profession libérale...) ;
- Le prix et les dates de paiement du loyer ;
- Les règles et la date de révision du loyer, éventuellement ;
- La date de départ de la location et sa durée;
- Le montant du dépôt de garantie, éventuellement ;
- Une clause de résiliation du bail en cas de non-paiement par le locataire des sommes dues (loyers, charges, dépôt de garantie) ou s'il ne souscrit pas d'assurance locative.
Y joindre :
- Une copie du règlement de copropriété (quand il existe) ;
- Un nouvel état des lieux ;
- L'attestation d'assurance du locataire.
N.B. : Assurez-vous, c'est une obligation.
L'assurance est obligatoire pour les risques dont vous répondez en votre qualité d'occupant du logement : incendie, dégâts des eaux... En revanche, une assurance contre le vol ou les dommages aux tiers n'est pas obligatoire (mais fortement conseillée).
LA DUREE DU BAIL :
Si le propriétaire-bailleur est une personne privée : 3 ans.
Si le propriétaire est une personne morale (société) : 6 ans.
A noter : Un bail plus court (mais au minimum 1 an) peut être autorisé, si le propriétaire veut reprendre le logement pour des raisons familiales ou professionnelles.
Le locataire peut donner, à tout moment, congé avant la date d'expiration du bail (à partir du moment où il prévient, par lettre recommandée, trois mois avant son départ).
LE RENOUVELLEMENT DU BAIL :
A l'issue du bail, le propriétaire est tenu de le renouveler. Il n'a pas besoin de la signifier par écrit : à défaut de congé ou de renouvellement avec augmentation de loyer, le bail est reconduit tacitement pour une durée de 3 ans si le bailleur est une personne physique et pour une durée de 6 ans si c'est une personne morale.
Le propriétaire peut néanmoins donner congé pour trois motifs :
- Faute grave du locataire.
- Reprise pour habiter : Le congé doit indiquer l'intention du propriétaire d'habiter ou de faire habiter les lieux.
- Reprise pour vendre : le congé doit indiquer le prix et les conditions de vente projetée.
Si le locataire désire accepter l'offre de vente : il dispose d'un délai de 2 mois pour notifier son acceptation au propriétaire.
Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai imparti pour réaliser la vente.
Si le locataire refuse l'offre de vente : Il peut avertir son propriétaire qu'il décline l'offre de vente ou il peut laisser passer le délai de 2 mois, ce qui équivaut à un refus.
Dans ce cas, il doit libérer les lieux à l'expiration du préavis.
LA RÉÉVALUATION DU LOYER AU TERME DU BAIL :
Deux cas peuvent se présenter :
- Si le bail est reconduit tacitement, l'augmentation ne peut pas être supérieure à la moyenne annuelle de l'indice INSEE du coût de la construction. Autrement dit, même schéma que pour l'augmentation annuelle en cours de bail.
- Si le bail est renouvelé, le propriétaire peut proposer au locataire un nouveau loyer. Il doit toutefois le faire au moins six mois avant l'échéance du bail et prouver que le loyer est manifestement sous-évalué (à l'aide d'exemples de loyers pratiqués pour des logements similaires et situés dans le même quartier).
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